Novela stavebního zákona a plánované kontroverzní předkupní právo k zemědělské půdě: co se mění pro vlastníky nemovitostí?

Poslanecká sněmovna schválila rozsáhlou novelu stavebního zákona, která má mimo jiné zvýhodnit povolování velkých bytových projektů. Vedle toho vláda připravuje zákon o předkupním právu k zemědělské půdě, jeho konkrétní podoba ale dosud není známa.

Novelu stavebního zákona  podepsal prezident. Naproti tomu zákon o předkupním právu k zemědělské půdě je zatím pouze plánovaným legislativním úkolem a jeho paragrafové znění nebylo zveřejněno. Právě předkupní právo k zemědělské půdě vzbuzuje rozsáhlé obavy ze zneužití majoritními nájemci zemědělské půdy, kterými je právě např. Agrofert.

Velké bytové projekty jako vyhrazené stavby ve veřejném zájmu

Novela stavebního zákona pracuje s novou kategorií velkých staveb pro hromadné bydlení. Podle zveřejněných materiálů jde o stavby nebo soubory staveb s převažujícím účelem bydlení, u kterých právní úprava používá hranici 10 000 m² podlahové plochy. Tyto projekty mají být zařazeny mezi vyhrazené stavby a jejich povolování má spadat do působnosti nového Úřadu rozvoje území České republiky.

Smyslem úpravy je dát velkým bytovým projektům vyšší prioritu a zajistit jednotnější rozhodování. Z právního hlediska je významné také to, že novela spojuje přípravu a realizaci vyhrazených staveb s veřejným zájmem.

Veřejný zájem bez dalšího neopravňuje k vyvlastnění

Prohlášení určitého druhu výstavby za veřejný zájem může ovlivnit rozhodování správních orgánů při poměřování protichůdných zájmů. Stavebník tímto ovšem nezískává automaticky právo požadovat vyvlastnění každého pozemku, který jeho projektu překáží.

Stavební zákon připouští vyvlastnění zejména pro veřejně prospěšné stavby a veřejně prospěšná opatření vymezená v územně plánovací dokumentaci, pro stavby a opatření k zajištění bezpečnosti státu nebo pro asanaci území. Pouhé zařazení bytového projektu mezi vyhrazené stavby proto není samo o sobě samostatným titulem k vyvlastnění. Novela stavebního zákona tak nezakládá nový účel vyvlastnění ve prospěch developerů a ani nemění obecná pravidla vyvlastnění.

Vyvlastnění může připadat v úvahu například tehdy, jestliže součástí projektu bude veřejná dopravní nebo technická infrastruktura, případně veřejně prospěšná stavba vymezená v územně plánovací dokumentaci. V takovém případě se však možnost zásahu nebude odvíjet pouze od toho, že jde o velký bytový projekt, ale od konkrétního zákonného titulu a od splnění všech podmínek vyvlastnění.

Pro vlastníka proto bude rozhodující zejména to, jak je záměr vymezen v územním plánu, zda je dotčená stavba označena jako veřejně prospěšná, která část projektu má skutečně veřejnou povahu, zda existuje reálná alternativa k zásahu do jeho práv a zda rozsah požadovaného omezení odpovídá nezbytnosti záměru.

Novela stavebního zákona narazila i na výrazný odpor v Senátu, který ji zamítl, nicméně poslanci senátní veto přehlasovali a prezident novelu následně podepsal. Opoziční senátoři nyní připravují návrh na zrušení celé novely Ústavním soudem, který chtějí předložit v listopadu 2026. Důvody, pro které má novela putovat k Ústavnímu soudu, jsou v zásadě tři. Zaprvé jde o namítané nerovné postavení mezi stavebníky, neboť novela zvýhodňuje velké developerské projekty tím, že plánování, přípravu, výstavbu a provozování veřejné infrastruktury a vyhrazených staveb prohlašuje za veřejný zájem, což může hrát roli při případném vyvlastňování a může kolidovat s jinými veřejnými zájmy, například ochranou přírody. Zadruhé je kritizována výjimka, která má umožnit zachování již existujících nelegálních staveb. Zatřetí je namítán samotný legislativní proces přijetí novely, jejíž obsah byl v průběhu projednávání zásadně změněn rozsáhlým poslaneckým pozměňovacím návrhem, aniž byly řádně prošetřeny jeho dopady, což podle kritiků zakládá ústavněprávní vadu samotného legislativního procesu.

Zamýšlené předkupní právo k zemědělské půdě

V současnosti neexistuje zákonné předkupní právo aktivních zemědělců k soukromé zemědělské půdě. Předpokládá se, že Ministerstvo zemědělství předloží návrh vládě v prvním čtvrtletí roku 2027. Předpokládaným termínem účinnosti je leden 2028. Oba údaje jsou pouze plánované a v průběhu legislativních prací se mohou změnit.

Dosud nebylo zveřejněno paragrafové znění, není proto možné určit detaily budoucí úpravy. Ve veřejné debatě se objevilo několik variant, včetně mírnějšího modelu založeného pouze na nabídkové či informační povinnosti. Diskutuje se přitom o tom, komu by zákonné předkupní právo fakticky svědčilo. Pokud bude oprávněným předkupníkem zemědělec hospodařící na daných pozemcích, největší prospěch z takové úpravy mohou mít velké zemědělské podniky obhospodařující značnou výměru pronajaté či propachtované půdy, přičemž taková konstrukce by mohla fixovat stávající strukturu užívacích vztahů a znevýhodnit menší hospodáře i nové zájemce o vstup do zemědělství.

Předkupní právo navržené tímto způsobem jednoznačně omezuje práva vlastníků k volné dispozici s nemovitostí a s ohledem na velikost některých zemědělských podniků zvedá i obavu z různé formy nátlaku na vlastníky půdy, aby prodali za cenu akceptovatelnou právě pro tyto podniky, resp. takový postup nelze vyloučit.

Obecně sice předkupní právo představuje méně intenzivní zásah než vyvlastnění, stále však omezuje smluvní volnost vlastníka. Budoucí zákon bude muset přesně vymezit zejména okruh oprávněných osob, dobu a způsob uplatnění práva, podmínky nabídky, výjimky a následky porušení povinností. Z praktického hlediska bude významné také to, zda předkupník bude muset přijmout všechny podmínky sjednané se třetí osobou, jak se bude postupovat při prodeji souboru pozemků nebo závodu a zda se pravidla uplatní například při převodech mezi blízkými osobami, v rámci korporátních přeměn, dražeb či insolvenčního řízení. Pozornost si zaslouží rovněž otázka, zda a jak zákon zohlední velikost oprávněného subjektu, aby předkupní právo nepůsobilo jako nástroj posilující tržní postavení dominantních podniků na úkor drobných vlastníků a menších zemědělců.

Praktické dopady pro vlastníky a investory

Vlastníci nemovitostí v rozvojových lokalitách – Samotná blízkost velkého bytového projektu ještě neznamená, že může být nemovitost vyvlastněna. Důležité je sledovat územní plán, jeho připravované změny, vymezení veřejně prospěšných staveb a případnou veřejnou infrastrukturu související s projektem.

Vlastníci zemědělské půdy – V současnosti není důvod činit ukvapené převody pouze kvůli ohlášenému legislativnímu záměru. Smysl však má prověřit současné pachtovní a nájemní vztahy, zejména jejich dobu trvání, výpovědní podmínky, smluvní předkupní práva, zákaz postoupení či podpachtu a přesnou identifikaci uživatele půdy. Jakmile bude zveřejněno paragrafové znění, bude klíčové posoudit, jak zákon vymezí okruh oprávněných předkupníků, zda stanoví velikostní prahy nebo výjimky pro určité typy převodů a jaký vliv bude mít na tržní cenu pozemků.

Investoři a developeři – Před nabytím pozemků je vhodné prověřit nejen jejich stavební využitelnost, ale také vlastnickou strukturu, existující nájemní a pachtovní vztahy, věcná práva, veřejně prospěšné stavby a potřebnou veřejnou infrastrukturu. Zařazení projektu mezi vyhrazené stavby může přinést procesní výhody, nemělo by však být zaměňováno s právem jednostranně získat cizí pozemky.

Závěr

Novela stavebního zákona posiluje veřejnoprávní prioritu velkých bytových projektů, avšak podle dostupného znění návrhu nevytváří nový titul k vyvlastňování pozemků ve prospěch developerů. Každý případný zásah do vlastnického práva musí nadále splnit samostatné a přísné podmínky zákona o vyvlastnění. Předkupní právo k zemědělské půdě je naproti tomu zatím pouze plánovaným legislativním opatřením. Dokud nebude zveřejněno paragrafové znění, nelze spolehlivě určit jeho rozsah ani konkrétní dopady na vlastníky, pachtýře a zemědělské podnikatele. Při hodnocení budoucího návrhu bude důležité sledovat, zda zákonodárce dostatečně zohlední rovnováhu mezi ochranou aktivních zemědělců a právy vlastníků půdy a zda úprava nepovede k neodůvodněnému zvýhodnění velkých zemědělských podniků.

Celá koncepce předkupního práva k zemědělské půdě a vůbec úvaha o takovém zákonu však jednoznačně obavy ze zneužití vyvolává a bude nejspíše obtížné zneužití zvláště od velkých zemědělských podniků zamezit. V tomto kontextu samozřejmě nejvíce obav budí to, že ke koupi zemědělské půdy by tak nejspíše mohly být použity prostředky, které dané podniky získaly z veřejných dotací a v zásadě tedy nákup nehradí ze svého, ale z kapes daňových poplatníků.